十四码信封网站146:華夏幸福未來三年的業績蓄水池

時間:2019-05-23作者:雪球來源:雪球

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一般來講,一家正常經營房地產企業未來兩年的業績基本已經鎖定了的,不確定性在于企業是否刻意做業績平滑。

華夏幸福作為一家非典型房企,由于商業模式原因,更是鎖定了未來三年的業績。其收入來源主要要是房地產開發、產服、土地整理和基礎建設,其他忽略不計。

一些基礎數據如下

近5年這三塊的收入情況

近5年銷售情況

近8年入園簽約金額

之所以選取近8年簽約額數據,是由于簽約到實際落地一般存在較長周期。在這里,我假設,一家企業簽約后,按照簽約金額在5年完成落地投資,事實上有些快有些慢。

土地整理和基礎建設方面,其實很大一部分存貨可以直接結算,就看華夏幸福對業績的平滑需求。截至2018年,這兩塊的存貨是1010億。

這些數據在年報和銷售報告中可以查到,這相當于華夏幸福未來的業績蓄水池,陸續轉化為收入。

我簡單估算下這個蓄水池里有多少收入。

房地產開發方面,考慮到少數股東權益及其他因素,已售未結算金額,我用近5年銷售減近5年結算大致得出2645億。這部分收入未來三年應該都會結算確認收入。

產服方面,不考慮簽約金額與實際落地投資額差異的問題實際有些項目會少,有些項目會多。我用近8年簽約額-近5年的年的結算額*45%大致得出2145億。假設未來三年釋放產服收入為總額度的一半,即1073億,其實18年產服基本沒增長,預計19年也是低增,目的是為20,21兩年蓄水。

土地整理和基礎建設方面,總收入可直接用存貨成本*115%得出1162億。這部分收入可視為為營收、利潤、毛利率及凈利率的調節器。如果房地產開發收入占比高,這部分收入結算會相對較少,確保毛利率和凈利率相對較高,反之亦然,但總體這部分結算會相當慢。假定分十年結算,接下來三年平均每年結算80億左右,三年即240億。

綜上計算得出未來三年的總收入為3958億,按14%的凈利得出未來三年凈利潤為554億。

結合三年對賭協議,預測三年的利潤分別為148億,192億,214億。

下面是神棍預測,也許會被啪啪啪......打臉!

結合近三年銷售情況,我神棍預測下三年這幾項業務收入情況如下

15,16年房地產銷售大幅增長,18年,19年的產服完全沒有釋放的動力,但17,18年房地產銷售大幅放緩,因此20年和21年必須大量釋放產服收入。

隱憂如果20年,21年這兩年調控還沒有放松,特別是環京區域,那應收款會非常非常非常難看,一年新增500億應收款的慘烈情況將有可能出現!




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